Det synes å være fornyet internasjonal interesse for utvikling i det spanske eiendomsmarkedet.
Forrige uke snakket Dell fra www.kyero.com med en norsk finansjournalist som prøvde å forstå den offisielle data for boligpriser, stemningen i markedet tatt i betraktning.
Svaret journalisten fikk var at de eneste pålitelige tall fra departementet for boliger i Spania var antall faktiske eiendomstransaksjoner, som er produsert kvartalsvis.
Tallene viser at det var 96 155 transaksjoner i første kvartal 2010 (Q1) mot 93 095 i Q1 2009, 145 669 i 2008, 211 799 i 2007, 222 720 i 2006 og 186 667.
I henhold til volum, var markedet på sitt høyeste i 2006 og har vært fallende siden, bunning ut i 2009 (forutsatt at veksten i Q1 i år fortsetter). Spania omsetter for tiden mindre enn halvparten av antall eiendommer omsatt i 2006.
Ifølge Dell, burde andre tallene produsert av departementet ignoreres. For å forstå om markedet har egentlig bunnet ut, foreslår Dell TINSA sine tall.
TINSA er et selskap som takserer eiendommer for utlånssektoren, og ifølge Dell kan mistenkes for å løpe deres sak. Til deres fordel, har TINSAs prisindekskurver nøyaktig beskrevet fenomenen som alle har vært vitne til i Spania. De beskriver en stadig økende kurv for boligpriser fram til årsskifte 2007/8 og en svak fallende kurv siden. Ifølge TINSA er prisene fortsatt fallende og er for tiden cirka 20% lavere enn de var på topp.
For å forstå det faktiske prisnivået, må markedsanalytiker ser på prisantydninger for eiendommer som skal selges. Dette fordi spanske salgspriser er registrert, men ikke offentliggjort. Det finnes ingen nasjonalregister for boligsalg som også viser salgspriser.
Men selv en rask titt på boligprisindeksen ville vise at prisantydninger i Spania er ikke i nærheten av transaksjonspriser. I løpet av de siste 18 månedene har gjennomsnittspris ikke beveget seg i det hele tatt — neppe representativ for den faktiske fallende trend, sier Dell.
Han mener at eiendommer med god kvalitet og beliggenhet vil oppnå en pris 15-20% lavere enn de ville fått på topp. De mindre attraktive eiendommer, for eksempel de med dårlig beliggenhet og på steder med mange eiendommer til salgs, vil bli sterkt rabattert – kanskje opptil 50%.
Selv om arbeidsledighetstall falt nylig, vil den nylig ansatt eller de som har beholdt jobbene sine bli langt fra optimistiske med sine korttidsprospekter. Folk i slike situasjonene tradisjonelt kjøper ikke sitt første hjem eller oppgraderer til større eiendommer, ifølge Dell. Dette alene vil undertrykke boligpriser i Spania siden spanske kjøpere står for 90% av alle eiendomstransaksjoner og med den sårbarheten som er til stede i den spanske økonomien, virker det usannsynlig at boligmarkedet vil kunne gjenopprettes av spanjoler.
Inntil nasjonal tilliten er tilbake, er kjøpere fra andre land godt rustet til å kjøpe eiendom til "knock-down" priser mens eiendomsmarkedet er på eller nær bunnen.
Ifølge Dell er tiden inne for å kjøpe bolig i Spania, og følgende fremgangsmåte foreslås:
• Ignorer prisantydningen
• Forhandle hardt og vær forberedt på å kutte ut
• Kjøp en eiendom som en spanjol ville kjøpe
• Kjøp i et område uten mange usolgte eiendommer
• Innhent uavhengig juridiske råd
Tiden for eiendomsspekulasjon i Spania er for lengst borte for alle untatt de mest hardbarkede profesjonelle. For de fleste, er en investering i spansk eiendom det det alltid har vært — et livsstil valg, avslutter Dell